부동산 매도 시 누구나 마주하게 되는 양도소득세.
1주택자와 다주택자, 그리고 장기보유 여부에 따라 세금 차이는 수천만 원까지 날 수 있습니다.
이 글에서는 양도소득세의 기본 구조부터 절세 팁, 실전 계산 예시까지 모두 정리했습니다.
🧾 양도소득세 계산 기본 공식
양도소득세는 다음과 같은 공식으로 계산됩니다.
🧾 필요경비란? 무엇을 포함할 수 있을까?
양도소득세 계산 시 '필요경비'는 취득과 양도 과정에서 실제로 지출한 비용을 말합니다.
| 중개수수료 | 취득 시·양도 시 모두 가능 |
| 등록면허세 및 법무사 비용 | 등기비용, 소유권 이전 관련 수수료 |
| 수선비 및 인테리어비 | 가치 증가 목적의 경우만 가능 |
❌ 취득세는 필요경비에 포함되지 않습니다.
다만 일부 예외 상황에서 취득가액에 포함될 수 있으나, 원칙적으로는 공제 대상이 아닙니다.
🧾 기본공제는 누구에게나 적용
- 250만 원: 거주자 누구에게나 1년에 1번, 자동으로 공제됩니다.
- 소득이 발생한 해에 양도한 자산이 있을 경우 무조건 적용됩니다.
🧾 장기보유특별공제란? (최대 80% 공제)
장기 보유 시 세금 부담을 줄여주는 공제제도입니다. 주택 보유 기간 및 거주 기간에 따라 공제율이 달라집니다.
✅ 일반 주택 (다주택자 포함) 기준 공제율표
| 3년 | 6% |
| 4년 | 8% |
| 5년 | 10% |
| 6년 | 12% |
| 7년 | 14% |
| 8년 | 16% |
| 9년 | 18% |
| 10년 | 20% |
| 11년 | 22% |
| 12년 | 24% |
| 13년 | 26% |
| 14년 | 28% |
| 15년 이상 | 30% |
※ 보유기간이 3년 이상인 경우에만 적용되며, 최대 공제율은 30%입니다.
✅ 1세대 1주택 고가주택 공제율표 (보유+거주 각각 2년 이상 시)
| 3년 | 24% |
| 4년 | 32% |
| 5년 | 40% |
| 6년 | 48% |
| 7년 | 56% |
| 8년 | 64% |
| 9년 | 72% |
| 10년 이상 | 80% |
🧾 양도소득세 세율표 (2025년 기준)
| 1,200만 원 이하 | 6% | - |
| 1,200만 ~ 4,600만 원 | 15% | 108만 원 |
| 4,600만 ~ 8,800만 원 | 24% | 522만 원 |
| 8,800만 ~ 1.5억 원 | 35% | 1,490만 원 |
| 1.5억 ~ 3억 원 | 38% | 1,940만 원 |
| 3억 ~ 5억 원 | 40% | 2,540만 원 |
| 5억 ~ 10억 원 | 42% | 3,540만 원 |
| 10억 초과 | 45% | 6,540만 원 |
🧾 1세대 1주택 비과세 요건
양도소득세가 완전히 비과세되기 위해선 다음 요건을 만족해야 합니다:
- 보유기간 2년 이상
- 조정대상지역 주택은 거주기간도 2년 이상
- 양도가액이 9억 원 이하여야 전액 비과세
- 초과 시, 9억 원 초과분에 대해서만 과세됨
🧾 실전 예시로 이해하는 양도세 계산
예시 조건
- 1세대 1주택자, 양도가액 12억
- 취득가액 5억, 필요경비 0.5억
- 보유 10년, 거주 5년 (조정대상지역)
- 고가주택으로 9억 초과분 과세 대상
- 장기보유특별공제 80% 적용 가능
계산 과정
- 양도차익 = 12억 – (5억 + 0.5억) = 6.5억
- 과세대상 비율 = (12억 – 9억) ÷ 12억 = 25%
- 과세 양도차익 = 6.5억 × 25% = 1.625억
- 장기보유특별공제 = 1.625억 × 80% = 1.3억
- 기본공제 = 250만 원
- 과세표준 = 1.625억 – 1.3억 – 0.025억 = 2,500만 원
- 세액 계산:
- 2,500만 원 × 15% – 108만 원 = 267.5만 원
✅ 실거래가 12억이어도 실제 납부세액은 약 270만 원 수준
이유: 장기보유특별공제 + 1세대 1주택 비과세 + 기본공제의 효과
🧾 다주택자 양도세 중과는 2024년 이후 대부분 배제
2024년부터 정부는 일시적 2주택자, 지방 저가주택 보유자, 종전 주택 처분 조건 등에 대해
양도세 중과를 유예 또는 완화하고 있습니다.
예외가 많아졌기 때문에, 중과 여부는 꼭 세무 전문가 상담이 필요합니다.
🧾 마무리: 절세를 위한 핵심 정리
✔️ 9억 초과 고가주택 → 비과세는 9억까지만
✔️ 보유+거주기간 길면 장기보유특별공제로 세금 최대 80% 절감
✔️ 기본공제 250만 원은 누구나 적용
✔️ 취득세는 필요경비에 포함 ❌
✔️ 세율은 누진세 구조, 공제 적용 후 과세표준에 따라 결정
📌 세금은 꼼꼼히 계산하면 줄일 수 있습니다.
변화하는 세법에 따라 매각 타이밍과 보유전략을 잘 세우는 것이 중요합니다.
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